(Aktualisiert am 20. Juni 2022)

Eine sorgfältige Planung, Baugenehmigung und Baugutachten sind wichtige Schritte auf dem Weg zur finalen Bauabnahme des eigenen Hauses. Mieten werden immer teurer. Wer sein Leben lang zur Miete wohnt, hat in den meisten Fällen so viel Geld dafür ausgegeben, dass es auch für eine eigene Immobilie gereicht hätte. Angesichts der derzeit günstigen Bauzinsen ist der Bau einer eigenen Immobilie für viele eine verlockende Vorstellung. Dennoch sollte man sich ein solches Vorhaben gut überlegen und vor allem gut planen. Dann geht der Traum vom Eigenheim bis hin zur finalen Bauabnahme auch in Erfüllung. Weit bevor Sie den ersten Spatenstich tätigen, gilt es den Bau möglichst genau zu planen und alle erforderlichen Genehmigungen, Gutachten etc. einzuholen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Immobilie planmäßig und nach den eigenen Vorstellungen errichtet werden kann. Dabei gilt es Aspekte der Finanzierung, Bauplanung, Bauanträge sowie Versicherungen zu berücksichtigen.

Finanzierung sicherstellen

Zunächst einmal gilt es, sich einen Überblick über die Finanzen zu verschaffen. Die allermeisten Personen werden kaum um einen Kredit herumkommen, wenn es darum geht eine Immobilie zu errichten. Um den Kreditbedarf zu ermitteln, gilt es zuerst das mögliche Eigenkapital festzulegen, um die Höhe des Kredits so gering wie möglich zu halten. Unbedingt beachten sollten angehende Bauherren, dass zu den eigentlichen Baukosten noch Baunebenkosten hinzukommen. Diese Nebenkosten (Baugenehmigung, Maklerkosten, Grunderwerbssteuer, Notarkosten etc.) muss man unbedingt berücksichtigen, um im Nachhinein keine unkalkulierten höheren Kosten zu haben. Darüber hinaus muss man Grundstücke teilweise auch erschließen, vermessen und für das Bauen vorbereiten. Hier ist es wichtig, sich nicht an pauschalen Zahlen zu orientieren, sondern die einzelnen Punkte detailliert aufzulisten.

Bodengutachten vermeidet Planungsfehler

Seit 2008 sind Bauherren, die planen eine Immobile auf einem Grundstück zu errichten dazu verpflichtet, ein Bodengutachten erstellen zu lassen. Dieses Bodengutachten, manchmal auch Baugrundgutachten ist nicht nur rechtlich verbindlich, es hilft dem Bauherren darüber hinaus auch Bau- oder Planungsfehler zu vermeiden. Der Baugrund wird dabei auf seine Dichte (wichtig für die Tragsicherheit), seine Struktur und auf eventuell bestehende Probleme (Grundwasser / Altlasten etc.) analysiert. Prinzipiell dient ein Bodengutachten also als Grundlage für eine Immobilienplanung.

Je nachdem, wie das Bodengutachten ausfällt, kann es durchaus passieren, dass Sie die bereits bestehende Planungen noch mal ändern müssen. Daher empfiehlt es sich vor der eigentlichen Bauplanung ein solches Gutachten in Auftrag zu geben. Die Kosten hierfür, etwa 500 Euro, müssen Sie als Bauherr selber übernehmen. Angesichts der Vermeidung von Mehrkosten, Wasserschäden oder Zeitverzögerungen ist dies allerdings gut investiertes Geld. Ein Baugrundgutachten kann folgende Ergebnisse liefern:

• Keine Auffälligkeiten.
• Das Haus kann wie geplant gebaut werden.
• Baugrund ist nicht geeignet.
• Das Haus kann nicht gebaut werden.
• Grundstück weist mangelnde Standfestigkeit auf.
• Unter Umständen müssen die Pläne geändert werden.
• Grundstück weist hohen Grundwasserspiegel auf.
• Etwaig geplante Keller müssen in einer sogenannten „weißen Wanne“ errichtet werden.
• Bebauungsplan einsehen.

In den Gemeinden in Deutschlands herrschen zum Teil unterschiedliche Bestimmungen und Vorschriften bevor eine Bauabnahme in Sicht kommt. Ein erster Schritt zur Planung ist daher das Einsehen des Bebauungsplans der jeweiligen Gemeinde. Aus diesem Plan werden Beschränkungen bezüglich der Höhe von Gebäuden etc. ersichtlich und man kann sich als Bauherr an diesen Beschränkungen orientieren. Auch weitere Pläne, wie beispielsweise ein Pool oder andere Vorrichtungen kann man direkt im Bebauungsplan berücksichtigen.

Haustyp wählen und Baupartner finden

Weiterhin gilt es sich für einen Haustyp zu entscheiden. Hier gibt es vielfältige Möglichkeiten: vom frei stehenden Haus über Doppelhaushälften, Bungalows, Reihenhaus bis hin zum „Tiny House“. Weiterhin muss man entscheiden, ob man eine individuelle Lösung oder aber eine Fertighausvariante wählt. Fertighäuser erfreuen sich in den letzten Jahren zunehmender Nachfrage, da man so die Baukosten sowie die Zeitdauer des Baus enorm verringern kann. Darüber hinaus gilt es einen passenden Baupartner zu finden, bestenfalls einen der mit sich mit dem präferierten Haustyp gut auskennt. Eine regelmäßige Absprache mit dem Baupartner ist enorm wichtig, wenn man die Bauabnahme im Visier hat.

Qualitätskontrolle vor der Bauabnahme ist sinnvoll

Nichts ist ärgerlicher als Pfusch am Bau. Qualitätskontrollen können dabei helfen etwaige Fehler rasch zu erkennen und zu beseitigen. Wenn man dies als Bauherr aufgrund fehlender Expertise oder wenig Zeit nicht selber übernehmen kann, lohnt es sich einen Experten mit der Qualitätssicherung zu betrauen. Viele unabhängige Institute bieten eine solche Bau-begleitende Qualitätskontrolle an. Baufehler muss man dann auf jeden Fall sofort melden, um Gewährleistungsrechte in Anspruch nehmen zu können.

An Einbruchsschutz denken

Den Einbruchsschutz sollten Sie bei der Planung einer Immobilie auf keinen Fall vernachlässigen. Zwar lassen sich dementsprechende Maßnahmen und Vorkehrungen auch im Nachhinein durchführen, in den meisten Fällen ist dies aber mit deutlich höheren Kosten verbunden. Wenn Einbruchsschutz schon bei der Planung berücksichtigt wird, kann von vornherein ein individuell auf die jeweilige Immobilie abgestimmt werden. In diesem Zusammenhang lohnt sich eine professionelle Beratung, die auch von lokalen Schlüsseldiensten durchgeführt werden können. Ohne eine sorgfältige Planung und Vorbereitung besteht ein großes Risiko finanzielle Schäden zu erleiden. Da der Bau einer Immobilie immer ein sehr komplexes Unterfangen darstellt, müssen Sie bei der genauen Planung immer die Gegebenheiten vor Ort berücksichtigen. Baumängel, die man nicht während des Baus entdeckt, können auch Jahre später noch hohe Kosten verursachen. Weiterhin ist es sinnvoll, sich mit entsprechenden Versicherungen gegen etwaige Schäden abzusichern.

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