Wer sich die Frage stellt, warum in manchen Städten und Gemeinden die Kosten für Grundstücke höher sind als in anderen, der sollte sich einmal über die Bodenrichtwerte für deutsche Gemeinden erkundigen. Denn der Bodenwert lässt sich unter anderem über die Bodenrichtwerte ermitteln, deren Höhe von Bundesland zu Bundesland anders ausfallen. In diesem Beitrag erklären wir, um was es sich bei dem Bodenrichtwert handelt. Immerhin ist er eine wichtige Kenngröße, um Grundsteuer und Wert eines Hauses zu ermitteln.

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Um was handelt es sich bei einem Bodenrichtwert?

Bei dem Bodenrichtwert handelt es sich um den Durchschnittswert den man in einer festgelegten Zone oder Region durch den Verkauf von Grundstücken erzielen kann. Dabei schickt man bei jedem Verkauf eines Grundstücks eine Abschrift durch den zuständigen Notar an den Gutachterausschuss der zuständigen Gemeinde. In regelmäßigen Abständen von etwa zwei Jahren werden diese Verkäufe bewertet und gemäß dem Bodenrichtwert ein angepasster Quadratmeterpreis ermittelt, aus dem sich der Bodenwert eines Grundstücks dann ergibt. Die einzelnen Bundesländer besitzen eigene Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS), in denen die Werte der einzelnen Gemeinden in Tabellen festgelegt sind.

Beeinflussungen der Grundstückswerte durch andere Faktoren

Nicht nur die Bodenrichtwerte für deutsche Gemeinden nehmen einen Einfluss auf den Verkaufswert eines Grundstücks. Hierzu kommen weitere Faktoren, die man ebenfalls berücksichtigen muss. Denn bei dem Bodenrichtwert handelt es sich nur um eine allgemeine Aussage, die in den meisten Fällen nur bedingt eine Aussagekraft besitzt. Denn es fließen weitere Merkmale in die Bewertung eines Grundstücks ein. Hierzu gehören die Anlage des Grundstücks ebenso wie eine eventuelle Bebauung. Bei einem leeren Grundstück ist für den Preis auch immer wichtig, ob es sich ein Baugrundstück handelt. Gibt es bei einem unbebauten Grundstück keine Erlaubnis für eine spätere Bebauung, ist der Preis für das Grundstück weniger hoch. Die Nutzung für landwirtschaftliche Zwecke sind ein weiterer Aspekt für die Ermittlung des Bodenwertes.

Der Unterschied zwischen dem Bodenwert und dem Bodenrichtwert

Bei dem Bodenwert handelt es sich um den tatsächlichen Wert, den ein Grundstück hat. Die Bodenrichtwerte für deutsche Gemeinden sind hingegen nur die Angabe für den Quadratmeterwert in dieser Region. Allerdings ist hierbei auch zu beachten, dass der Bodenrichtwert pro Quadratmeter sinkt, je größer ein Grundstück ist. Das liegt daran, dass man üblicherweise denn Bodenrichtwert immer auf eine Grundstücksgröße von etwa 600 Quadratmetern ermittelt. In einer Tabelle kann dann nachgelesen werden, wie der Wert sinkt oder steigt, je nachdem ob das Grundstück größer oder kleiner ist.

So handelt es sich bei dem Bodenwert um den Wert, den ein Grundstück tatsächlich besitzt. Dieser wird immer anhand der Bodenrichtwerte für deutsche Gemeinden ermittelt und hängt davon ab, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet. Hierbei wird der monetäre Wert angegeben, den ein unbebautes Grundstück besitzt. So kann hier auch von einem Verkehrs- oder Marktwert gesprochen werden. Für die Ermittlung des jeweiligen Bodenwertes ist daher auch nur der eigentliche Grund und Boden gefragt. Sämtliche Bauten, seien es kleine Häuser oder geräumige Villen, haben andere Kriterien, nach denen sich ihr Wert berechnen lässt.

Auswirkungen des Bodenrichtwertes auf die Grundsteuer

Die Bodenrichtwerte für deutsche Gemeinden beeinflussen auch die jährliche Grundsteuer, die ein Grundstücksbesitzer zu zahlen hat. Hohe Bodenpreise lassen hier auch die Grundsteuer steigen. Allerdings ist dies nur in den Bundesländern der Fall, in denen der Bodenrichtwert hierfür relevant ist. Daher ist dies auch nicht in allen deutschen Gemeinden der Fall, da die Bundesländer hierfür unterschiedliche Gesetze haben. Die meisten Bundesländer haben sich für die Berechnung der Grundsteuer dem Bundesmodell angeschlossen. Diese lässt ich über die BORIS-Portale der einzelnen Bundesländer ermitteln. Nicht dem Bundesmodell angeschlossen sind Hamburg und Bayern. In Niedersachsen und Hessen ermitteln die Finanzämtern den Wert automatisch. Die Bodenrichtwerte für deutsche Gemeinden gelten hierbei allerdings immer nur für bebaute und unbebaute Grundstücke. Die Grundsteuer für eine Bebauung, beispielsweise ein normales Haus muss man dann noch zusätzlich ermitteln lassen.

Quellen

• Text: BORIS-Portale / Grundsteuer
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