(Aktualisiert am 2. Dezember 2023)

Beim Hausbau fallen meist Zinsen an. Nämlich immer dann fallen früher oder später Zinsen an, wenn man nicht ohne Darlehen bauen kann. Das kann man nicht vermeiden. Doch worauf man Einfluss hat ist die Laufzeit des Kredites und die Art des Kredites selbst. Meist ist ja so: Je länger die Laufzeit des Kredites ist, desto mehr Zinsen fallen an. Und umso wahrscheinlicher ist es, dass man es früher oder später mit satten Zinserhöhungen zu tun bekommt. Wie kommt man da raus. Wir stellen Ihnen hier mal das Forward-Darlehen vor. Es schützt vor späteren Zinserhöhungen, hat aber auch Nachteile. Also genau hinschauen und nachrechnen!

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Beim Hausbau die Zinsen mitrechnen!

Seit in Deutschland die Niedrigzinspolitik herrscht, leisten sich immer mehr Menschen eine eigene Immobilie. Die meisten finanzieren ihren Hausbau oder -kauf mit einem Darlehen. Sie wählen häufiger als früher eine längere Zinsbindung: Lag diese noch im Jahr 2010 durchschnittlich bei 11,6 Jahren, sind es heute bereits 13,7 Jahre. In diesem Zeitraum kann man sich beim Hausbau vor Zinserhöhungen schützen. Um sich gegen künftig ansteigende Zinssätze abzusichern, gibt es mit dem Forward-Darlehen eine weitere Alternative.

Wofür steht die Bezeichnung Forward-Darlehen?

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird das Forward-Darlehen auch als Voraus-Darlehen bezeichnet. Es gilt als interessante Möglichkeit, von den derzeitigen günstigen Zinsen zu profitieren, auch wenn sich diese in der Zukunft erhöhen. Das Forward-Darlehen wird abgeschlossen, allerdings erst zu einem späteren Zeitpunkt abgerufen. Zwar erheben Geldgeber dafür in der Regel ein Zinsaufschlag bzw. eine Gebühr, jedoch bleibt der Kredit von möglicherweise später höheren Zinssätzen unberührt. Die Darlehensvariante kommt vor allem bei Anschlussfinanzierungen von Immobilienkrediten zum Einsatz.

Beim Hausbau Zinsen sparen

Vor Vertragsunterzeichnung vereinbaren Kreditnehmer und Geldinstitut für die jeweils individuell vereinbarte Laufzeit eine Zinsbindung. Mit der monatlichen Ratenzahlung wird während dieses Zeitraumes die Darlehenssumme inklusive Zinsaufwendungen getilgt. In den meisten Fällen bleibt nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Restschuld offen. Im Rahmen einer Anschlussfinanzierung, die neu vereinbart wird, zahlen Darlehensnehmer diese weiterhin ab. Wurde kein Forward-Darlehen abgeschlossen, müssen Verbraucher die zu dieser Zeit geltenden Zinsen akzeptieren. Haben sie jedoch vorzeitig Vorkehrungen getroffen, besteht die Möglichkeit, dass Kreditnehmer von den früheren, günstigeren Konditionen profitieren. Es wird der Zinssatz angesetzt, der bei Abschluss des Forward-Darlehens vereinbart wurde, nicht der aktuelle. Auf diesem Weg erhalten sie finanzielle Absicherung, sollten die Zinsen in den nächsten Jahren ansteigen.

Basiswissen zum Thema Hausbau und Zinsen

Die Anschlussfinanzierung sichern mit einem günstigen Forward-Darlehen ist bereits fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung möglich. Bevor Immobilienbesitzer sich dafür entscheiden, sollten die Zukunftsprognosen für die Zinsentwicklung in den nächsten Wochen, Monaten oder auch für einen deutlich längeren Zeitraum betrachtet werden. Vor allem, wenn ein Forward-Darlehen einige Jahre vor der Abschlussfinanzierung beansprucht wird, sind treffsichere Vorhersagen schwierig.

Grundsätzlich lassen sich die Geldinstitute ihr Versprechen auf einen Kredit mit dem betreffenden Zinssatz bei Abschluss des Forward-Darlehens bezahlen. D.h., Kreditnehmer müssen einen monatlichen Aufschlag leisten. Dabei gehen sie ein Risiko ein, denn wenn die Zinsen nicht wie vermutet ansteigen oder sogar sinken, kann der Kredit am Ende teurer sein als wenn er zu aktuellen Konditionen aufgenommen wird.

Drei Faktoren bestimmen den endgültigen Zinssatz:

• die aktuell gültigen Zinsen
• die Vorlaufzeit, bis das Darlehen zur Auszahlung kommt
• der zu erwartende Zinsverlauf

Daraus ergibt sich: Umso länger die Vorlaufzeit ist, desto kostspieliger wird letztendlich das Darlehen. Pro Monat berechnen Kreditgeber bis zum Vertragsbeginn einen Zinsaufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozent. Die Höhe des Aufschlags ist davon abhängig, welchen Zinsverlauf die Bank in der Zukunft erwartet. Zur Veranschaulichung drei Beispiele unter Hinzuziehung eines Zinssatzes von zwei Prozent:

• 0,03-prozentiger monatlicher Zinsaufschlag für eine Dauer von zwölf Monaten bis zur Auszahlung – Gesamthöhe des Zinsaufschlages: 0,36 Prozent, endgültiger Zinssatz: 2,36 Prozent
• 0,02-prozentiger monatlicher Zinsaufschlag für eine Dauer von neun Monaten bis zur Auszahlung – Gesamthöhe des Zinsaufschlages: 0,18 Prozent, endgültiger Zinssatz: 2,18 Prozent
• 0,01-prozentiger monatlicher Zinsaufschlag für eine Dauer von 48 Monaten bis zur Auszahlung – Gesamthöhe des Zinsaufschlages: 0,48 Prozent, endgültiger Zinssatz: 2,48 Prozent

Worauf Kreditnehmer beim Abschluss eines Forward-Darlehens achten sollten

Wie bei jedem anderen Kredit auch, sollten Verbraucher bezüglich des Forward-Darlehens einige verschiedene Faktoren ins Auge fassen, bevor sie den Vertrag unterzeichnen.

Berücksichtigung des Aufschlags für das Forward-Darlehen

Aus den vorstehenden Beispielen ergibt sich, dass die Zinsaufschläge für die Inanspruchnahme des Forward-Darlehens einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Kreditkosten nehmen. Jeder Verbraucher sollte vor Vertragsabschluss prüfen, ob die vermeintlichen Ersparnisse in einem ausgewogenen Verhältnis zu den zusätzlichen Gebühren stehen. Das gilt insbesondere, wenn zwischen dem Abschluss und der Auszahlung eine lange Zeit liegt. In diesem Fall sorgen die Aufschläge in der Regel für hohe Zusatzkosten.

Beispiel: Es wird ein Forward-Darlehen für eine Restschuld in Höhe von 150.000 Euro mit einem Zinssatz von 2,5 Prozent und einem Aufschlag von 0,03 Prozent gewährt. Die Auszahlung wird nach Ablauf von 36 Monaten festgelegt. Somit ergibt sich ein Zins von 3,58 Prozent für den Kreditnehmer.

Während die Kosten für das Darlehen ohne den Aufschlag 3.750 Euro betragen würden, liegen sie inklusive Zinsaufschlag auf 5.370 Euro. Damit zahlt der Verbraucher für die Zinsgarantie einen Mehrbetrag von 1.620 Euro.

Er kann sich rentieren, wenn in den nächsten drei Jahren der Marktzins ansteigt. Ist dies nicht der Fall, also bleibt er gleich oder verringert sich, kommt es den Kreditnehmer teurer.

Höhe der Sollzinsen

Interessant ist das Forward-Darlehen, wenn der aktuell geltende Sollzins vermeintlich gering ist. Bis zum Jahr 2017 standen im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierung kontinuierlich niedrige Zinsen im Raum. Nicht nur mehr Hauskäufe wurden getätigt, sondern teilweise integrierten Immobilienbesitzer gleichzeitig die Kosten für notwendige Modernisierungen mit in die Baufinanzierung.

In letzter Zeit steigt das Zinsniveau jedoch wieder an. Dies führt zu einem größeren Interesse am Forward-Darlehen. Allerdings können selbst Experten nicht mit Gewissheit vorhersehen, ob mit einem stetigen Anstieg gerechnet werden muss – dies hängt maßgeblich vom zukünftigen Verlauf der Wirtschaft ab. Für die Einordnung des aktuellen Zinsniveaus empfiehlt es sich deshalb, vor allem den Verlauf der vergangenen Jahre und Monate zu betrachten.

Grundsätzlich lohnt es sich, die verschiedenen Anbieter miteinander zu vergleichen. Verbraucher sollten wissen, dass das Forward-Darlehen nicht bei demselben Kreditinstitut beantragt werden muss, das für die aktuelle Finanzierung ausgewählt wurde. Bei der Anschlussfinanzierung handelt es sich um einen eigenständigen Vertrag, der individuell mit einer Bank nach Wahl abgeschlossen wird.

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