Das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren

Wertermittlung einer Immobilie: Sachwertverfahren bei Eigenbedarf

Wertermittlung einer Immobilie: Sachwertverfahren bei Eigenbedarf

Die drei gängigen Vorgehensweisen beim Ermitteln des Wertes einer Immobilie sind folgende: Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienbewertung hat zum Beispiel die Lage der Immobilie, denn die Preise unterscheiden sich je nach Lage enorm. Vergleiche sollten Sie daher immer mit Objekten in der Nähe vornehmen. Auch der direkte Standort spielt bei der Bewertung eine Rolle. Geräuschkulisse, Ausblick und Lichtverhältnisse können den Immobilienwert und somit auch den Preis beeinflussen.

Wenn man Baugrundstücke bewerten lassen will, liefern vor allem die ermittelten Bodenrichtwerte einen wichtigen Anhaltspunkt. Diese geben an, wie viel ein Quadratmeter Fläche in einer definierten Lage im Durchschnitt kostet. Da man in diesem Fall die wahrnehmbaren Faktoren wie Lichtverhältnisse etc. nicht berücksichtigt, können diese jedoch sehr von dem eigentlichen Wert abweichen.

Tipps zur Bewertung von Immobilien – Drei gängige Verfahren

Für  die Bewertung von Immobilien haben sich verschiedene Verfahren eingebürgert. Es gibt also nicht nur DAS eine, die konkreten Situationen sind ja auch sehr verschiedenen. In unseren Tipps zur Bewertung von Immobilien stellen wir Ihnen die drei folgenden bewährten und gängigen Verfahren vor: Das Sachwertverfahren das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Diese  drei standardisierte Methoden zur Bewertung von Immobilien haben auch eine rechtliche Grundlage in der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung. Diese Rechtsvorschrift soll eine verbindliche Vergleichbarkeit der Bewertungen garantieren. Zumindest ist das ihr Zweck.

Sachwertverfahren

Für selbst bewohnte Objekte sowie industriell verwendete Gebäude eignet sich das Sachwertverfahren besonders gut. Vor allem der Wert von Eigentumswohnungen ermittelt man mittels dieses Verfahrens.

Bei dem Sachwertverfahren erfolgt die Wertermittlung anhand des Wiederbeschaffungswertes der Immobilie unter Berücksichtigung der Abnutzungserscheinungen sowie weiterer wertmindernder Faktoren.

Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert sowie Wert der Bauten getrennt bestimmt. Bei diesen Bauten wird zwischen den äußeren Anlagen und dem Gebäude an sich unterschieden. Dadurch kann man die Frage beantworten, was es kosten würde, wenn man heute dasselbe Gebäude bauen würde. Dieser Wert mindert man in diesem Fall um die Alterswertminderung für gebrauchte Objekte, was die Abschreibung ist.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie mithilfe sogenannter Vergleichsgrundstücke bestimmt. Bei dieser Berechnungsmethode vergleicht man die zu bewertende Immobilie mit erzielten Kaufpreisen aus der Vergangenheit für ähnliche Objekte.

Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren für Vermieter und Geschäftsgebäude

Ertragswertverfahren für Vermieter und Geschäftsgebäude

Das Ertragswertverfahren kann bei gewerblich genutzten Objekten und vermieteten Wohnungen die besten Ergebnisse liefern. Mit dieser Gebäudewertermittlung wird der derzeitige Verkehrswert der Immobilie zu einem bestimmten Stichtag bestimmt.

Um eine gesetzeskonforme und plausible Immobilienbewertung durchzuführen, sind umfangreiche bautechnische, juristische und betriebswirtschaftliche Sachkenntnisse notwendig. Hierbei helfen kostenlose Wertermittlungen im Netz nicht weiter, wenn die Besitzer eine seriöse und realistische Einschätzung benötigen.

Durch das Ertragswertverfahren ermittelt man den Wert eines Gebäudes auf der Grundlage des abgeworfenen Ertrages. Diese Berechnungsmethode können Sie für verpachtete und für vermietete Immobilien anwenden.

Die Pacht oder die Miete werden wie Zinsen betrachtet und bis zu dem Zeitpunkt hochgerechnet, zu welchem Wohnung bzw. das Haus wegen Abnutzungserscheinungen wertlos wird. Hierbei geht es um die Frage wie viel Kapital benötigt wird, um die Zinsen in Zukunft zu bekommen. Dies ist der Ertragswert des Hauses.

Weitere Tipps zur Bewertung von Immobilien bekommen Sie zum Beispiel bei Interhyp.

Die Bedeutung des Verkehrswertes

Der Verkehrswert der Immobilie gibt vor allem Auskunft darüber, welchen Preis Sie zum Zeitpunkt der Wertbestimmung für das Objekt am Markt erreichen können. So gibt der Verkehrswert also eine direkte die Antwort auf die Frage, wie viel die Immobilie wert ist.

Der Verkehrswert ist somit also der Marktwert und der Marktwert bestimmt sich durch den Preis, den man aktuell auf dem Markt für ein bestimmtes Objekt erzielen kann. Rechtssicher klingt dieser einfache Sachverhalt dann so wie der jetzt folgende Satz.

Der Verkehrswert ist der Preis, welcher zu dem Zeitpunkt, auf welchen sich die Bestimmung bezieht, im Geschäftsverkehr nach den Gegebenheiten und Eigenschaften, der Beschaffenheit sowie der Lage des Grundstücks oder des weiteren Gegenstands der Wertermittlung ohne eine Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse zu erzielen ist.

Der Hinweis auf einen „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ besagt, dass der Preis lediglich für den Markt gilt. Keine „Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse“ drückt dasselbe aus einer anderen Perspektive aus. Es geht also in diesem Schritt nur darum, einen neutralen Preis zu ermitteln. Das wäre einer, zu welchem alle Marktteilnehmer einen Zugang haben und sich an dem Verkauf und Kauf beteiligen können. Der Verkehrs- oder Marktwert der Immobilien muss vor allem dann bestimmt werden, wenn das Haus oder die Wohnung verkauft werden soll.

Er gibt eine Antwort darauf, wie viel Geld die Besitzer für die Immobilie auf dem freien Markt verlangen können. Wie viel sie dann wirklich bekommen, ist  eine andere Frage. Die persönlichen Verhältnisse, Vorlieben und Abneigungen des Käufers wie auch des Verkäufers kommen hier wieder ins Spiel. Letztlich, da es oft um viel Geld geht, müssen alle Beteiligten ein gutes Gefühl mit dem Vertrag haben, der zustande kommen soll.

Zuweilen wird der Verkehrswert auch benötigt, um bei Erbstreitigkeiten oder in Scheidungsverfahren den Wert der Immobilie einschätzen zu können.

Eine Formel gibt es nicht

Eine Formel zur Bestimmung des Verkehrswertes gibt es nicht, denn dieser ist von zahlreichen Faktoren abhängig, die alle zu berücksichtigen sind. Wie hoch der Verkehrswert einer Immobilien ist, wird deshalb in einer sogenannten Verkehrswertermittlung festgestellt. Je nach Faktoren kann der berechnete Verkehrswert also deutlich schwanken.

Bildquellen:

© Peter H auf Pixabay / Jesse Bridgewater auf Pixabay

Über den Autor

Handwerker Profi Tom
Von Hause aus Harfenbauer - was ein hohes Maß an Präzision verlangt und auch schult, entwickelt, produziert und verkauft Tom heute seine eigene Kollektion an Gartenmöbeln . Natürlich aus Holz.

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